חוק הדיור המוגן

 החוק ששומר על הדיירים ובני המשפחה

העיתונים, מהדורות החדשות בטלוויזיה, ותוכניות התחקירים עמוסים בכתבות על ניסיונות עוקץ, וגם הצלחות, שנעשים בקרב אוכלוסיית בני הגיל השלישי. האוכלוסייה הזו נוטה לסמוך על טוב ליבם של אנשים ונוהגת כלפיהם בפחות חשדנות, ולכן יש לספק להם הגנה נרחבת וצמודה. אחת הדרכים לספק את ההגנה הזו היא חוק הדיור המוגן, חוק ששומר על כך שלא כל מי שרוצה לפתוח בית דיור מוגן יוכל לעשות זאת, לגבות את הכספים הרבים שהמתחמים יכולים לגבות, אך לא מספק תמורה עבור הכסף. חוק הדיור המוגן חוקק ב-2012, ומאז עבר עדכון עם תקנות חדשות ב-2020 כדי לוודא שכשאתם בוחרים במסגרת דיור מוגן, אתם מקבלים בדיוק את מה שהובטח לכם בחוזה. 

למה צריך את חוק הדיור המוגן

עשרות בתי דיור מוגן פועלים בישראל בפריסה ארצית רחבה, חלקם של רשתות גדולות וארציות, אחרים בבעלות חברות קטנות יותר. המספרים האלה גדלים ממש בזמן שאתם קוראים שורות אלו, כשעוד ועוד רשתות מפרסמות על בתים נוספים שמוקמים ושיווק הדירות כבר החל. וכשכל כך הרבה מקרב בני הגיל השלישי בוחרים במסגרת מגורים זו, אין ספק שיש צורך בחוק הדיור המוגן כדי לוודא שהדיירים מקבלים שירות איכותי, מקצועי, וראוי. 

שימו לב למספר המטורף הזה: הנהלות הבתים מנהלות נכסים, תשלומים ופיקדונות ביותר מ-20 מיליארד שקלים שעד חוק הדיור המוגן לא היו מפוקחים או בפיקוח מינימלי בלבד. רק כדי שתדעו למה להשוות את זה – מדובר בהון גבוה יותר מבנקים בינוניים שנתונים תחת פיקוח הדוק. לפי חוק דיור מוגן 2012, אפשר להפעיל בית דיור מוגן רק מי שהנפיק רישיון מיוחד להפעלת הבית, עם קודים ברורים לניהול והתנהלות הבית, והכל כדי למנוע ניצול מבוגרים וכספם. ואחרי ההקדמה הזו, אפשר להתחיל להיכנס לנבכי החוק ולהבין מה המשמעות שלו עבורכם.

הדירות, המבנה והמתקנים בדיור המוגן

כפי שציינו, ב-2020 החוק עודכן עם תקנות שמתייחסות לדירות המתחם, למבנה ולמתקנים שבו. הדברים הבאים חייבים להיות בכל חדר, מבנה ומתחם על פי חוק הדיור המוגן. בתי דיור מוגן יכולים להוסיף שיפורים על מה שקובע החוק, אך בשום אופן לא להפחית, גם לא עבור מחיר נמוך יותר. 

חדר המגורים: כל חדר בכל מתחם צריך להיות בגודל שניתן לרהט אותו עם מיטה, שידת לילה, ארון בגדים, טלוויזיה, מטבח או מטבחון עם קומקום, מקרר ומכשירי בישול וחימום אוכל, שולחן אוכל עם לפחות שני כיסאות, כיור ומשטח עבודה. 

חדר הרחצה: חייב לכלול שירותים וכיור, אסלה ומקלחון עם מכשיר קילוח ידני. המקלחון צריך להיות רחב מספיק כדי להציב התקן ישיבה מתקפל או מקום לכיסא. יש להתקין ידיות אחיזה ותמיכה, ולחצן מצוקה במקום נגיש. יש להתקין ידיות אחיזה ולחצן מצוקה גם בחדר השירותים אם הוא נפרד מחדר האמבטיה. מערכת אספקת המים החמים (חשמל/גז/שמש) צריכה להיות עם הגבלת טמפרטורה. 

אזור השינה: בין אם מדובר באזור שינה בדירת סטודיו או בחדר שינה – יש להמתין לחצן מצוקה בהישג יד.

בכל דירה: יש להתקין מערכת מיזוג שכוללת חימום וקירור להפעלה באופן עצמאי על ידי הדיירים. לפחות חלון אחד שאינו בחדר הרחצה או השירותים צריך לפנות אל מחוץ למבנה, וחדרי הרחצה והשירותים צריכים לאפשר פתיחה מבחוץ עבור מצבי חירום. 

בשטחים הציבוריים: כל מתחם צריך להכיל חדרים לפעילויות קבוצתיות, חדר שירותים אחד לפחות עם כיור סמוך לחדר האוכל, גנרטור למעלית, למכשירי המצוקה, למשאבות מים, ליחידות קירור, ולמכשירים מצילי חיים בזמני הפסקת חשמל. יש להקצות מקום עבור הגעת אמבולנס לכניסה למתחם.  

שירותי חובה על פי חוק דיור מוגן

רבים שואלים אותנו ״כמה עולה דיור מוגן״, והתשובה לכך משתנה באופן ניכר מבית לבית. אחת הסיבות העיקריות להבדלים המשמעותיים היא שכל מתחם הבדל זה מזה בסל השירותים שהוא מציע. יש בתים שרוצים לאפשר מגורים הולמים במחירים נמוכים, ואחרים מעוניינים לגרום לכם להרגיש כאילו אתם בחופשה שלעולם לא נגמרת, והעלות בהתאם. חוק הדיור המוגן קובע איזה רף שירותים מינימלי כל הדיורים המוגנים חייבים לספק ואסור לרדת ממנו. 

שירותי חובה בחוק הדיור המוגן: שירותי אחזקה לדירות, למבנה הבית, לשטחים הציבוריים, למערכות ההפעלה ולציוד, שירותי ניקיון לבית, לדירות ולשטחים הציבוריים, שירותי שמירה ודלפק, מענה אנושי לקריאה לעזרה 24 שעות ביממה, שירותי אחות, מידע רפואי והפנייה לטיפול רפואי בכפוף לרצון הדיירים, שירותי עזרה ראשונה מאדם שקיבל הכשרה לכך, פעילות תרבות, העשרה וספורט, שירותים סוציאליים בידי עובדת סוציאלית. נציין כי כל מה שקשור לשירות רפואי עבור הדיירים ממשיך להתנהל דרך הרופאים האישיים שלהם בקופת החולים שבה הם חברים. 

שירותי חובה על פי ההסכם: שירותים נוספים שכלולים בהסכם עם הדיירים אך לא כלולים בחוק. השירותים הללו כלולים בדמי האחזקה החודשיים והם נוספים על מה שהחוק קובע. שירותי חובה על פי ההסכם יכולים לכלול מקום חנייה, שימוש בחדר הכושר והבריכה, שירותי מודיעין, ביקור רופא כללי, הסעות למרכזי ערים ומתחמי תרבות, סיוע במימוש זכויות של הדייר בקופת החולים שלו, ושירותים נוספים. 

צוות רב-מקצועי: חוק הדיור המוגן מחייב הפעלת צוות רב-מקצועי שמורכב מרופא, עובדת סוציאלית ואחות. 

מחלקה סיעודית: על פי חוק הדיור המוגן, כל בית דיור מוגן שיש בו 250 דירות ומעלה צריך להפעיל מחלקה סיעודית נפרדת שבה הדיירים יכולים להתאשפז לתקופה קצרה או ארוכה ככל שיש בכך צורך.  

שירותים נוספים בתשלום: כל בית דיור מוגן רשאי להוסיף שירותים נוספים בתשלום, שהדיירים יכולים להחליט אם הם מוכנים לצרוך את השירותים הללו או לוותר עליהם. 

זכויות הדיירים על פי חוק הדיור המוגן

בניגוד לבתי אבות מכל סוג שהוא, דיור מוגן הוא מסגרת שמיועדת עבור דיירים שמנהלים אורח חיים עצמאי. אין לו״ז שהדיירים צריכים לעמוד בו, הם לא מוגבלים בשעות כניסה ויציאה שלהם או של מבקרים, והנהלת הבית לא מתערבת בניהול חייהם, כמובן כל עוד לא מדובר בהפרעה לדיירים או הפרת כללי התנהגות.

אז ההתערבות בחיי הדיירים, כאמור, מינימלית, אך על פי חוק הדיור המוגן ניתן לשכן מטפל בדירה רק אם בית הדיור המוגן מתיר זאת ואם הדירה מתאימה לשהות אדם נוסף. לא כל הנהלה מאפשרת זאת ויש בתים שקבעו תנאים מגבילים. הסיבה העיקרית לכך היא שדיור מוגן מיועד לדיירים עצמאיים, ואם יש צורך במטפל זר המשמעות היא שאתם לא מנהלים חיים עצמאיים. בכל מקרה, חוק הדיור המוגן מאפשר לערער על ההחלטה לדחות בקשה למטפל זר. 

לדיירים עומדת זכות למנות ועד, אך חוק הדיור המוגן לא מסמיך את הוועד לחתום על הסכמים או לייצג את הדיירים בהליכים משפטיים. ועד הדיירים מייצג את דיירי הבתים מול רשויות המדינה והנהלת בית הדיור המוגן שבו הם גרים. 

חוזה הדיור ותקופת ניסיון בבית הדיור המוגן

חוזה הדיור המוגן בין הדיירים לבין הנהלת הבית כולל את ההגדרות כפי שאתם מכירים בכל חוזה אחר, והוא מפרט את זכות השימוש, הצהרות הצדדים, כל הסכומים שמשולמים כמו דמי תחזוקה חודשיים וסכומים נלווים אחרים ככל שיש כאלה, סכום הפיקדון או דמי הכניסה בהתאם למסלול הנבחר, רשימת שירותי החובה, שירותים נוספים בתשלום אם יש כאלה, פריסת התשלומים, הבטוחה המוצעת להבטחת כספי הפיקדון, פירוט המחלקות הטיפוליות, הפרות והוראות נוספות.

חוק הדיור המוגן קובע כי הנהלות הבתים צריכות להציע אחת מארבע החלופות להבטחת כספי הפיקדון – ביטוח, ערבות בנקאית, משכנתה מדרגה ראשונה, או הפקדת 40% מהסכום בחברה לנאמנות. על פי חוק הדיור המוגן ניתן לפנות דיירים רק באחד מארבעת המקרים הבאים:

• הדייר או הדיירים הפרו את ההסכם באופן יסודי.
• בית המשפט ביטל את ההסכם.
• מצבם הבריאותי של הדיירים השתנה באופן שלא מאפשר מגורים עצמאיים.
• ההסכם מבוטל על ידי כל אחד מהצדדים במהלך תקופת הניסיון. 

כדאי לשים לב לסעיף 18 של חוק הדיור המוגן, סעיף שקובע חובת תקופת ניסיון. על פיק חוק הדיור המוגן שלושת החודשים הראשונים יהיו תקופת ניסיון לא מחייבת, ואם אינכם מרוצים מהמקום תוכלו לעזוב בהתראה של שבועיים וסכום הפיקדון ששילמתם יוחזר לכם במלואו. ניתן להאריך את תקופת הניסיון, בהסכמת שני הצדדים, כל עוד תקופת הניסיון הכוללת לא אורכת יותר משנה. הדיירים יכולים לבטל את החוזה בכל עת לאחר תקופת הניסיון בהתראה של שלושה חודשים מראש.